В России участились случаи, когда покупатели квартир после оформления сделки обнаруживают у себя неожиданных «соседей» — людей, имеющих бессрочное право проживания. Юристы рассказали, как распознать аферу с так называемыми «отказниками» от приватизации и защитить себя при покупке недвижимости.
Недавняя история жителя Санкт-Петербурга вскрыла проблему, о которой многие покупатели даже не догадываются. Мужчина приобрёл квартиру в Северной столице за 8 миллионов рублей, а затем к нему явился пожилой мужчина и заявил о своём праве проживать в этом жилье.
Как сообщал 1 августа канал Mash, оказалось, что в 1990-х годах во время приватизации этот человек отказался от своей доли в пользу собственника, но сохранил бессрочное право пользования квартирой. Сделать с этим ничего нельзя — закон на стороне пенсионера, а продавец скрыл этот факт при сделке.
Что такое «отказники» и почему они опасны для покупателей
Адвокат Алишер Захидов объяснил, что бессрочное право проживания возникает у тех, кто отказался от приватизации в пользу других собственников. Также в эту категорию попадают люди, которые по уважительным причинам не участвовали в приватизации — например, находились в местах лишения свободы или были безвестно отсутствующими.
«Поэтому правило о том, что этого человека можно будет снять с регистрационного учёта, здесь не работает», — предупредил эксперт. Это означает, что даже после покупки квартиры новый собственник не сможет выселить «отказника» — его право проживания защищено законом.
Три признака аферы, которые должны насторожить
Юрист Иван Миронов в комментарии для Царьграда назвал три главных сигнала опасности, которые помогут покупателям распознать обман до подписания договора:
1. Заниженная стоимость квартиры Если цена объекта существенно ниже рыночной, это первый повод насторожиться. Продавец может сознательно снижать стоимость, чтобы быстрее закрыть сделку и скрыть проблемы с квартирой.
2. Давление со стороны продавца Если владелец квартиры торопит с принятием решения, настаивает на быстром выходе на сделку, не даёт времени на проверку документов — это серьёзный красный флаг.
3. Сделка через банковскую ячейку Использование ячейки вместо аккредитива или других безопасных форм расчётов может свидетельствовать о том, что продавец пытается скрыть информацию о квартире.
Дополнительный признак — частая смена собственников
Миронов добавил, что если квартира за короткий период неоднократно меняла собственников, это тоже серьёзный повод насторожиться.
«В совокупности это даёт понимание, что, скорее всего, вы станете жертвой обмана. Довеском вы получите какого-нибудь жильца», — пояснил юрист.
С октября 2025 года в выписке из ЕГРН начали указывать сведения о лицах с правом бессрочного проживания. Это должно было упростить проверку квартир для покупателей, однако эксперты предупреждают: продавцы всё равно могут скрывать эту информацию, предоставляя неполные или устаревшие документы.
Как проверить квартиру перед покупкой: пошаговая инструкция
Юристы рекомендуют покупателям предпринять следующие шаги для защиты от аферы:
1. Заказать архивную справку по форме №9 Этот документ покажет всех лиц, которые были зарегистрированы в квартире с момента её постройки. Именно здесь можно обнаружить «отказников», которые отказались от приватизации, но сохранили право проживания.
2. Проверить выписку из ЕГРН Внимательно изучите раздел о «физических лицах» с правом проживания. Обратите внимание на отметки о бессрочном праве пользования жильём.
3. Запросить информацию через ЗАГС По возможности проверьте сведения о собственниках и их родственниках через ЗАГС — это поможет выявить скрытых наследников или «отказников».
4. Проверить паспорт продавца через Госуслуги Сервис позволяет проверить действительность паспорта и выявить возможные проблемы с документом.
5. Обратиться к независимому юристу Профессиональный юрист проведёт глубокий анализ объекта, проверит историю квартиры и выявит скрытые риски. Стоимость такой проверки (обычно 10–30 тысяч рублей) многократно ниже возможных потерь.
Если квартира уже куплена, а непрошеный сосед заявил о своих правах, остаётся лишь один путь — подавать в суд на признание сделки недействительной и пытаться вернуть деньги.