Нередко у жителей многоквартирного дома возникает желание сменить управляющую компанию. Поводом для этого шага может стать игнорирование организацией жалоб со стороны собственников жилья, отказ проводить перерасчёт за неоказанные услуги и даже постоянное отсутствие уборщицы.
Тонкости договора
Но прекратить полномочия управляющей компании раньше срока изначально заключённого договора только из-за недовольства её работой не получится, так как для этого должны быть законные основания и решение общего собрания собственников.
Недовольным жильцам стоит обратить внимание, на какой период заключён договор, так как иногда проще дождаться окончания срока его действия, чем расторгнуть. С компаниями, выбранными жителями на общем собрании собственников, договор, как правило, заключается на срок от года до пяти лет, а с УК, назначенными органом местного самоуправления на открытом конкурсе — от года до трёх лет,
Статьёй 162 Жилищного кодекса России предусмотрена возможность расторгнуть договор управления по истечении каждого последующего года со дня его заключения, если до окончания действия документа общим собранием жильцов принято решение о выборе новой УК Эта норма действует, если управляющая организация выбрана на открытом конкурсе, проведённом местной администрацией.
Если же управляющую организацию выбирали сами жильцы, то они вправе отказаться от договора, руководствуясь решением общего собрания. Для этого нужно в течение пяти рабочих дней направить уведомление о решении расторгнуть договор с приложением копии такого решения в управляющую организацию и в орган государственного жилищного надзора (Госжилинспекцию). Но для этого необходимо доказать факт невыполнения управляющей организацией условий договора.
Предъявите доказательства
Жильцам, которых не устраивает работа управляющей компании, необходимо собрать доказательства, которые станут аргументами плохого качества предоставляемых услуг.
Письменные претензии собственников должны содержать документально зафиксированные данные о плохом состоянии коммуникаций дома или подъезда; выписка из аварийно-диспетчерской службы о количестве зарегистрированных заявок, фотографии и видеосъёмка;
результаты анализов независимых экспертиз;
копии результатов проверок сотрудниками жилищной инспекции по жалобам граждан.
Чтобы выбрать достойную управляющую компанию инициативные жильцы могут изучить, открытые сведения на специализированных интернет-ресурсах, поинтересоваться у жителей соседних домов, устраивают ли их управленцы и какие есть проблемы, выписать плюсы и минусы, предложив соседям выбрать из нескольких УК с наилучшими отзывами.
Дальше необходимо провести общее собрание жильцов многоквартирного дома, где с помощью голосование можно будет сменить управляющую компанию.
Правда, с недавних пор осуществить это желание станет сложнее.
Судьбоносные поправки
С 1 сентября этого года вступили в силу поправки в Жилищный кодекс. Теперь, чтобы сменить управляющую компанию в многоквартирном доме, понадобится более 50% голосов всех собственников жилья. Раньше для этого было достаточно, чтобы на общем собрании собственников проголосовало более 50% присутствующих. Собрание же считается правомочным, если на нем присутствует половина жильцов, имеющих право голоса. Таким образом, решение по выбору управленцев могло быть принято всего четвертью голосов всех собственников помещений (25% плюс один голос).
— Не исключено, что благодаря этим поправкам сменить недобросовестную компанию станет сложнее, так как набрать столь внушительное число голосов на фоне инертности жильцов будет непросто, — считает юрист в сфере гражданского права Павел Румянцев
С другой стороны, после внесения этих изменений добросовестные управляющие компании смогут перейти к долгосрочному планированию и сконцентрироваться на выполнении своих основных задач, что должно положительно отразится на качестве жизни в многоквартирных домах.
Остаётся надеяться, что в недалёком будущем у нас получат широкое распространение онлайн-собрания. Правда, такие процедуры должны проводиться на надёжных площадках, где результаты голосования подделать будет невозможно, в отличие от подписей на бумаге.