15 декабря президент России объявил о планах продлить государственную программу субсидирования ипотеки на новостройки до середины 2024 года, пусть и с повышенной ставкой 8%. Это решение вкупе с изменением условий по субсидированной ипотеке от застройщиков позволит выдать в 2023 году ипотечных кредитов по договорам долевого участия примерно на 8% больше по количеству и на 16% по объему, чем ожидается по итогам 2022 года, полагает Константин Енин, эксперт по недвижимости аналитического управления «Открытие Research» банка «Открытие».
Сохранение госипотеки на столь длительный срок, пусть и с повышенной ставкой 8% годовых, воспринимается участниками рынка жилья как позитивный сигнал. По сути, на полтора года фиксируется текущий статус-кво, а значит рынок избежит необходимости резкой перестройки. Таких потрясений, какие он переживал в уходящем году, не прогнозируется.
Вместе с тем, ожидается ужесточение политики ЦБ в части дополнительного субсидирования ставки ипотеки застройщиками. Сочетание продления льготной ипотеки и более жесткого контроля за субсидированием ставки застройщиками — один из предпочтительных сценариев для рынка жилья в следующем году. Наихудшим вариантом было бы одновременное сворачивание госипотеки и ограничение на низкие ставки от застройщиков.
Продление льготной ипотеки и ограничение нижнего предела по минимальным ставкам для покупателей недвижимости будут способствовать умеренному росту средних ипотечных ставок с текущих уровней ниже 4% до 5-6% годовых. Этот уровень процентов по ипотеке остается комфортным для граждан и снизит дисбаланс между первичным и вторичным рынками жилья, который возник из-за кратной разницы в ставках в этих сегментах.
При этом рост среднерыночных ипотечных ставок приведет к увеличению ежемесячного платежа для клиента, поэтому для сохранения доступности ипотеки застройщики будут вынуждены несколько скорректировать цены. В результате для потенциального покупателя жилья доступность ипотеки сохранится в следующем году примерно на том же уровне, что и в текущем, несмотря на возможное снижение среднего чека.
Вместе с тем, к началу 2023 года экономика России в достаточной мере адаптируется к новым условиям, что позволяет строить прогнозы с долей осторожного оптимизма. Поэтому, при отсутствии новых шоков, следующий год может стать для рынка жилья лучше, чем 2022-й. Продление госипотеки и плавный рост ставок до 5-6% годовых позволят выдать в 2023 году около 430 тыс. ипотек по договорам долевого участия на сумму порядка 2,3 трлн рублей. Это больше на 8% по количеству и 16% по объему ожидаемого результата в 2022 году. Совокупный объем выдач ипотеки на первичном и вторичном рынках жилья может превысить 1,5 млн штук на общую сумму свыше 6 трлн рублей.
Важным фактором, определяющим спрос на ипотеку, кроме самих параметров льготных программ и макроэкономической ситуации, станет динамика доходов населения и ситуация на рынке труда.