Для большинства жителей многоквартирного дома среди атрибутов комфорта одними из самых важных можно считать качественное обустройство двора и помещений общего пользования. Но чтобы возвести детскую площадку, поставить по периметру системы видеонаблюдения или установить ограждения и шлагбаумы для пропуска автотранспорта не достаточно инициативы жильцов или управляющей организации. Основными полномочиями по решению таких задач, а кроме того и возможностью сменить управляющую компанию и скорректировать ставку тарифа на содержание жилья, обладает общее собрания собственников. Но нередко при его проведении допускаются ошибки, из-за которых реализовать намеченные планы бывает чрезвычайно трудно, а иногда дело может дойти до суда. О наиболее типичных промахах при подготовке таких мероприятий и способах избежать подобных огрехов мы расскажем в этом небольшом обзоре.
Достучаться до каждого
Прежде всего, о проведении собрания инициатор должен сообщить всем собственникам помещений не позднее, чем за 10 дней до его начала.
Основная ошибка устроителей собраний заключается в выборе способа уведомления. Самый популярный — разместить сообщение на информационных стендах или на дверях подъездов многоквартирного дома.
Согласно: Жилищному кодексу, сообщить собственникам о собрании таким образом можно только при условии, если решение об этом принято на одном из предыдущих собраний. Если такого решения принято не было, инициатор собрания в десятидневный срок направляет каждому собственнику заказное письмо или вручает уведомление каждому владельцу недвижимости лично под подпись.
Сообщение должно содержать:
· сведения об инициаторе собрания;
· форму проведения собрания;
· дату, место, время проведения. Если оно проводится в очно-заочной или заочной форме, необходима дата окончания приёма решений собственников и адрес, куда такие решения должны передаваться;
· повестку дня;
· порядок ознакомления с материалами собрания и место, где собственники смогут это сделать.
Голосовые нюансы
Если собрание проводится в очно-заочной или заочной форме, организатор должен собрать у собственников оформленные в письменном виде решения по вопросам, поставленным на голосование.
Если собственник не отметил ни одной позиции («за», «против», «воздержался») в каком-то из вопросов повестки дня, или наоборот, поставил в нём несколько галочек, такой вопрос в этом решении стоит признать недействительным и не учитывать его при подведении итогов собрания.
— Нередко ошибки при подсчёте голосов возникают из-за такого понятия, как долевая собственность, — рассказывает специалист в области жилищного права Виктор Шулепов. — Количество голосов участников долевой собственности должно соответствовать принадлежащим им долям в праве на жилплощадь.
Если один человек или юридическое лицо владеет несколькими помещениями в МКД, проголосовать он может всего один раз. При этом в бюллетене указывается общая площадь помещений, которые принадлежат такому лицу.
Доверяй и проверяй
Когда у собственника нет возможности принять участие в голосовании, проголосовать может его представитель по доверенности. Перед тем, как допустить представителя к участию в собрании, нужно понять, что доверенность оформлена правильно и в ней обозначены данные о собственнике и его представителе:
— фамилия, имя, отчество — для физических лиц, полное наименование — для юридических лиц;
-место жительства или место нахождения;
— паспортные документы или реквизиты учредительных документов.
Как правило доверенность, удостоверяется нотариусом. Законодательство допускает два исключения из этого правила. К нотариусу обращаться не нужно, если документ заверила организация, в которой доверитель работает или учится либо его выдала администрация стационарного лечебного учреждения, в котором доверитель проходит лечение.
— Бывает, инициатор в уведомлении указывает, что собрание будет очным. Но на него приходит мало собственников, кворум не набирается, — объясняет Виктор Шулепов. — Тогда инициатор решает провести заочную часть. При этом не уведомляет собственников о заочной части и составляет один протокол на обе части. Это неверный подход. Если заявленное очное собрание не состоялось, можно провести отдельное заочное собрание. При этом о нём собственников нужно уведомить и составить отдельный протокол.
Преимущество очно-заочной формы в том, что часть собственников смогут очно обсудить с инициатором проблемы, а на заочной части вы наберёте недостающие голоса. При такой форме собрания собственников не придётся уведомлять о каждой части отдельно и придётся составить всего один протокол.
Когда собственники недовольны решением собрания, они решают провести новое по аналогичным вопросам как можно быстрее, чтобы изменить предыдущее. Управляющая компания этому не противится. Но это может привести к негативным для нее последствиям.
Если в течение трёх месяцев в Государственную жилищную инспекцию региона поступают два и более протокола собраний одного многоквартирного дома, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, госорган обязан провести внеплановую проверку чтобы проконтролировать соблюдение закона при проведении собраний.
Бывает так, что во время проведения собрания появляется вопрос, который собственники хотят обсудить, и он дополнительно включается в повестку дня. Так делать запрещено. В ходе собрания нельзя принимать решения по вопросам, не включённым в повестку дня, а также изменять повестку собрания.
Если вопросы, появившиеся в ходе собрания, важны, их вносят в повестку следующего собрания.
Ещё одна трудность при проведении собрания — разобраться в том, каким количеством голосов на собрании принимается то или иное решение.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме считается легитимным, если на нём присутствовало более 50% собственников. Иногда в протоколе неверно указывают площадь жилых и нежилых помещений, принадлежащая собственникам. Порой в этом документе нет сведений о лицах, принявших участие в общем собрании и приглашенных для участия в нем.
Заметим, что любое решение общего собрания не будет иметь законной силы, если протокол подписывается неуполномоченными лицами или не подписывается председателем, секретарем собрания и счетной комиссией.