Аналитики «Циана», цифровой платформы операций с недвижимостью, рассчитали степень монополизации рынка новостроек в 2025 г. в крупных городах РФ.
В Рязани монополизация рынка новостроек составляет 91%. За год показатель снизился на 1 п.п.
Доля топ-5 застройщиков в продажах – 62%. Чем выше монополизация – тем сильнее выросли цены: в городах с низкой конкуренцией рост достигал 16%, с высокой – 6%.
Монополизация рынка новостроек в 2025 г. – 62%
В среднем 5 крупнейших застройщиков в городе продают 62% всех квартир в новостройках. Максимальная степень монополизации в Саратове, Сочи, Севастополе и Рязани (выше 90%), минимальная – в Екатеринбурге, Ярославле, Новосибирске и Владивостоке (ниже 40%).
Степень монополизации зависит от количества застройщиков в городе. Там, где их меньше всего – до 20, монополизация составляет в среднем 83%, от 20 до 40 застройщиков – 63%, более 40 застройщиков – 46%.
| Количество активных девелоперов в городе | Средняя монополизация |
| менее 20 | 83% |
| 20-40 | 63% |
| более 40 | 46% |
Источник: Циан
В большинстве городов (22 из 40) количество активных застройщиков увеличилось относительно 2024 г. Также сохраняется тренд на выход федеральных игроков в новые для них регионы. ГК «Самолёт» запустила свои проекты в Екатеринбурге, Нижнем Новгороде и Уфе, в Тюмень вышел 4-й застройщик России ГК «Точно», в Нижний Новгород – ГК ФСК и GloraX.
За год монополизация снизилась на 2 п.п.
Более диверсифицированным рынок стал в 22 из 40 анализируемых локаций. Максимальное снижение в Кемерове, Иркутске, Волгограде и Челябинске (на 9-16%). Показатель уменьшился и в Москве (за счёт снижения доли сделок у второго и третьего девелоперов региона – «Самолёта» и «А101»), и в Санкт-Петербурге (за счёт снижения доли лидера – Setl Group).
В 16 локациях монополизация, напротив, усилилась (в этих городах активных девелоперов, в основном, стало меньше), максимальный рост – в Сочи, Самаре и Краснодаре (на 7-12%).
Чем выше монополизация – тем сильнее выросли цены
В городах, где степень монополизации составляет менее 40%, квадратный метр за прошедший год подорожал в среднем всего на 6%, в то время как в локациях с максимальной монополизацией (более 80%) рост сразу на 16%. Чем выше в городе конкуренция среди застройщиков, тем меньше у них возможностей для повышения цен.
| Степень монополизации в городе | Средний рост цены кв.м. (янв.26 / янв.25) |
| более 80% | +16% |
| 70-80% | +14% |
| 60-70% | +14% |
| 50-60% | +12% |
| 40-50% | +8% |
| менее 40% | +6% |
Источник: Циан
«Сокращение степени монополизации в большинстве городов свидетельствует о том, что девелоперы второго эшелона не хуже лидеров адаптировались к новым условиям, – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана». – Увеличение числа игроков, в том числе за счёт выхода федеральных застройщиков в регионы, делает рынок более диверсифицированным и сдерживает рост цен».
Доля пяти крупнейших застройщиков на рынке в 2025 г. и изменение степени монополизации к 2024 г.
| Локация | Монополизация | Динамика за год |
| Барнаул | 68% | +3 п.п. |
| Владивосток | 39% | +6 п.п. |
| Волгоград | 50% | -9 п.п. |
| Воронеж | 73% | -4 п.п. |
| Екатеринбург | 30% | -6 п.п. |
| Ижевск | 48% | -7 п.п. |
| Иркутск | 40% | -12 п.п. |
| Казань | 54% | -8 п.п. |
| Калининград | 65% | +6 п.п. |
| Кемерово | 66% | -16 п.п. |
| Киров | 86% | -3 п.п. |
| Краснодар | 69% | +7 п.п. |
| Красноярск | 45% | -4 п.п. |
| Лен. область | 45% | +4 п.п. |
| Москва | 50% | -6 п.п. |
| Мос. область | 56% | -6 п.п. |
| Набережные Челны | 76% | -1 п.п. |
| Нижний Новгород | 50% | +3 п.п. |
| Новосибирск | 39% | 0 п.п. |
| Омск | 72% | -8 п.п. |
| Оренбург | 88% | +4 п.п. |
| Пенза | 76% | -6 п.п. |
| Пермь | 53% | 0 п.п. |
| Ростов-на-Дону | 70% | +1 п.п. |
| Рязань | 91% | —1 п.п. |
| Самара | 64% | +10 п.п. |
| Санкт-Петербург | 59% | -1 п.п. |
| Саратов | 97% | +1 п.п. |
| Севастополь | 95% | +1 п.п. |
| Сочи | 97% | +12 п.п. |
| Ставрополь | 75% | -3 п.п. |
| Тольятти | 78% | +4 п.п. |
| Томск | 68% | -4 п.п. |
| Тюмень | 51% | +3 п.п. |
| Ульяновск | 77% | -5 п.п. |
| Уфа | 46% | +2 п.п. |
| Хабаровск | 57% | +2 п.п. |
| Чебоксары | 52% | -3 п.п. |
| Челябинск | 49% | -9 п.п. |
| Ярославль | 36% | -7 п.п. |
| В среднем | 62% | -2 п.п. |
Источник: Циан
Методика
«Монополизация рынка» – доля топ-5 застройщиков в объёме (числе) сделок на основе данных ЕИСЖС. В выборке – 40 ключевых локаций.
