В Рязанской области проведена государственная кадастровая оценка объектов капитального строительства. О том, как она была организована, рассказали руководитель министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области Михаил Майоров и директор Центра государственной кадастровой оценки Оксана Тишина.
На территории Рязанской области постановлением Минимущества Рязанской области от 02.10.2023 № 28-П утверждены результаты определения кадастровой стоимости всех учтенных в ЕГРН зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест по состоянию на 1 января 2023 года.
Акт вступил в силу и направлен в ППК «Роскадастр» для внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН. Новые результаты определения кадастровой стоимости будут применяться для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2024 года и действовать до 2027 года.
Михаил Майоров отметил, что кадастровая оценка проведена в отношении всех объектов капитального строительства, сведения о которых содержатся в ЕГРН на 1 января 2023 года. Государственными оценщиками определена кадастровая стоимость 982 618 объектов, в том числе: зданий – 382 314, помещений – 540 848, сооружений – 53 832, объектов незавершенного строительства – 2 030, машино-мест – 3594.
Проведение ГКО регламентируется Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке» и методическими указаниями, утвержденными приказом Росреестра. Методика предполагает определение кадастровой стоимости путем группировки объектов недвижимости, имеющих в ЕГРН схожие характеристики. Объекты капитального строительства оценивались по 10 функциональным группам: многоквартирные дома, дома малоэтажной застройки, объекты для хранения транспорта, коммерческие объекты, объекты временного проживания, административные и бытовые объекты, производственные объекты. Отдельно выделена группа, включающая учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, музеи и объекты общественного назначения. Также оценивались сооружения. Объекты, которые не вошли в перечисленные группы, составили группу прочих объектов.
По словам Майорова, ГБУ РО «Центр ГКО» для расчета кадастровой стоимости собрана информация о ценах предложений, значений ценообразующих факторов. Это требование содержится в методических указаниях о проведении ГКО. Специалисты Центра ГКО обработали и систематизировали большой массив информации, необходимой для расчета кадастровой стоимости. Это данные Росреестра, органов исполнительной власти, технической инвентаризации и сведения из других достоверных источников. Далее с помощью специального программного продукта определена кадастровая стоимость, так, например, при расчете кадастровой стоимости помещений была выявлена зависимость стоимости объекта недвижимости от ценообразующих факторов, построена математическая модель расчета кадастровой стоимости и произведен сам расчет.
Важным этапом государственной кадастровой оценки, проведенной Центом ГКО, становится проект отчета. В установленные законом сроки проект размещался на сайте учреждения в Интернете, а также направлялся в Росреестр на проверку. По результатам проверки Росреестра составлены акты о соответствии представленных документов требованиям действующего законодательства в области государственной кадастровой оценки и итоги оценки были утверждены Минимуществом Рязанской области.
С учетом особенностей уплаты налогов «новую» кадастровую стоимость в налоговом уведомлении физические лица увидят в 2025 году, а юридические лица – в 2024.
Оксана Тишина подчеркнула, что на кадастровую стоимость влияют ценообразующие факторы. Это могут быть данные как о самом объекте недвижимости: год постройки, материал стен, этажность, площадь, так и характеристики окружения – место расположения, наличие рядом парка или, наоборот, промзоны, удаленность от крупных дорожных магистралей.
Всего в учреждение к промежуточным отчетным документам поступило 204 замечания от собственников. Преимущественно спорные ситуации возникали в связи с тем, что исходные данные о характеристиках объектов содержат некорректную или неполную информацию об объекте. По всем обращениям была проверена информация. Заявителям направлены мотивированные ответы. Итоговый отчет подготовлен с учетом поступивших замечаний.
Государственная кадастровая оценка носит массовый характер, сказала Тишина. При этом не ставится цель повышения налоговой нагрузки на правообладателей. Если и происходит рост кадастровой стоимости как налоговой базы, то происходит он по причине объективного изменения влияющих на оценку внешних факторов. Кадастровая стоимость объектов определялась исходя из имеющихся на рынке предложений, а также данных о совершенных сделках купли-продажи. Оценка проводилась на основе цен на строительство, а также износа.
Правообладатели объектов недвижимости вправе направить в бюджетное учреждение заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, в течение пяти лет со дня внесения сведений о соответствующей кадастровой стоимости в ЕГРН. Это прямо прописано в законе.
Для индивидуального учета характеристик своего объекта каждый правообладатель может обратиться в учреждение для уточнения характеристик, исправления технической ошибки, получения разъяснений или установления кадастровой стоимости в размере рыночной. Специалисты учреждения внимательно перепроверят расчеты и, если будут выявлены ошибки, пересчитают стоимость объекта недвижимости.