Какие сделки с недвижимостью могут признать недействительными?

Покупка квартиры, дома, нежилого помещения или земельного участка — нечастое и, как правило, радостное событие в жизни большинства из нас. Но через некоторое время может оказаться ,что судьбоносная сделка была совершена с нарушениями и ее могут признать недействительной. О том, как обезопасить себя от такого форс- мажора , сберечь деньги, нервы и саму недвижимость, читайте в нашем небольшом обзоре.     

Семь факторов риска

Итак, операция с недвижимостью, может быть отменена по нескольким причинам. Среди основных факторов риска можно выделить семь.

• На момент продажи в отношении квартиры велись судебные разбирательства, на нее был наложен арест, какое-либо обременение, либо инициирована процедура банкротства продавца.

• Продавец нарушил семейное законодательство — например, не получил согласие на продажу от другого супруга (это касается в том числе и бывших мужа/жены), имеющих право на долю в квартире.

• На момент совершения сделки не были учтены права несовершеннолетних. Например, на момент приватизации в квартире проживал ребенок и не был наделен долей. После достижения совершеннолетия он вправе обратиться в суд и оспорить сделку по продаже.

• Нарушены права граждан, временно не проживающих в квартире Речь идет о людях, находящихся в местах лишения свободы, на службе в армии, в интернате, доме престарелых, длительной командировке.

• Проигнорированы права законных наследников. Если один из них продал квартиру по своему усмотрению, остальные могут заявить о своих правах на утраченную долю в наследстве.

• Сделка совершена под давлением третьих лиц. Например, продавец под нажимом неких заинтересованных граждан признан недееспособным и не имеющим право совершать операции с недвижимостью.  

• Сделка совершена по поддельным документам. Здесь речь может идти,как о паспорте, так и доверенности, выданной собственником другому лицу. Срок исковой давности для защиты имущественных прав в суде в зависимости от типа сделки — от одного до десяти лет.

Покупатель, который не подозревал, что сделка будет расторгнута вправе рассчитывать на компенсацию, — считает специалист в области имущественного права Павел Ребров. С 1 июня 2020 года вступил в силу Федеральный закон № 299-ФЗ . В соответствии с ним гражданин, признанный добросовестным приобретателем, вправе претендовать на компенсацию из бюджета РФ, если его сделку оспорят. Такая норма существовала и раньше, но государство выплачивало не более 1 млн рублей. Теперь же реально рассчитывать на возмещение кадастровой стоимости квартиры.

Агент идет по следу

Как показывает практика для избежания форс-мажора подготовку сделки нужно поручить  уважаемому агентству недвижимости. Опытный риэлтор, наверняка проверит историю квартиры , личность продавцов и его представителей

Чтобы обезопасить себя от попадания в неприятную ситуацию покупатель или представляющий его интересы специалист может совершить несколько важных шагов, в частности   

• взять в психоневрологическом и наркологическом диспансерах о дееспособности владельца недвижимости.

• получить справку в бюро кредитных историй, чтобы выяснить, не ведется ли против продавца жилья исполнительное производство, не является ли он банкротом и не находится ли в предбанкротном состоянии.

• проверить историю перехода права собственности на недвижимость.

• узнать, все ли выписаны из квартиры.

• получить от продавца необходимые документы через акт приема-передачи: выписку из домовой книги, выписку из лицевого счета, справку об отсутствии долгов и т. д.

• Кроме того надо выяснить, нет ли у третьих лиц существующих или возможных прав на объект,- считает Павел Ребров. А также стоит проконтролировать, нет ли нарушения имущественных и/или жилищных прав несовершеннолетних, в том числе ранее проживавших в квартире. Если сделка заключается по доверенности, надо проверить подлинность этого документа у нотариуса.

Финансовые операции лучше проводить в безналичной форме. После сделки обязательно стоит храните все документы — именно они подтвердят, что вы добросовестный приобретатель.

Для того чтобы ограниченный в дееспособности гражданин смог продать или купить недвижимое имущество, необходимо согласие попечителя. Если же сделка совершена без такого согласия, то попечитель может обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной. При признании судом сделки недействительной наступает двухсторонняя реституция.

Граждане в возрасте от 14 до 18 лет вправе распоряжаться недвижимым имуществом только при предварительном согласии своих родителей, усыновителей или попечителя.

Если такое согласие отсутствует, то законные представители могут подать в суд иск о признании сделки с недвижимостью недействительной.

• Признать сделку недействительной можно, если гражданин заключил ее, будучи не в состоянии понимать значение своих действий. Последствием такой сделки также является двухсторонняя реституция.

• Если недвижимое имущество находится в совместной собственности супругов, то для распоряжения таким имуществом требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

В любом случае при недействительности сделки без суда не обойтись. Но, для того чтобы признать сделку недействительной или признать последствия сделки недействительными, важно не упустить срок исковой давности и вовремя обратится в суд.

Главное отличие между ничтожной и оспоримой сделками состоит в моменте их недействительности, и в том, в какие сроки можно их оспорить.

Ничтожность сделки (иными словами – ее недействительность) не зависит от решения суда. Сделка ничтожна с самого начала ее совершения и не порождает для сторон никаких правовых последствий. Оспоримую же сделку могут признать недействительной только по решению суда, соответственно, до такого решения заключенный договор имеет юридическую силу и обязателен для исполнения.

Росреестр контролирует права несовершеннолетних и не проводит сделки с их собственностью без разрешения органов опеки. Во-вторых, рынок риэлторских услуг сейчас более прозрачен, в нем работают крупные компании. В-третьих, с введением понятия «добросовестный приобретатель» покупатели стали более защищены, если по квартире зарегистрирован переход прав по правилам Росреестра и если в договоре купли-продажи стоит полная стоимость.

Тем не менее, оспоримые сделки есть. И, как правило, наиболее частые их причины следующие:

• появление родственников после исполнения договора ренты;

• появление наследников, о которых продавец не знал (или умалчивал);

• ущемление прав несовершеннолетних при приватизации в 90-х годах;

• проведение сделки с лицом, состоящем на учете в нарко- или психдиспансере без освидетельствования на момент сделки».